C’est mardi dernier que le député de la Haute-Garonne Mickaël Nogal, mission en décembre 2018 par le Premier ministre, a rendu public son rapport pour l’amélioration des relations entre propriétaires et locataires. Il faut bien dire que ce jeune élu de 28 ans membre de la majorité présidentielle a surpris, surtout ceux qui ne l’avaient pas pris au sérieux lorsque sa mission l’a fait sortir du rang et qu’il a commencé ses auditions. On a entendu qu’il n’avait pas d’expérience, qu’il ne savait où il allait et qu’on comprenait mal le fondement de ce nouveau chantier alors que l’encre de la loi ELAN n’était pas sèche, qui avait bel et bien touché aux rapports locatifs. En effet, le bail mobilité, le contrat intergénérationnel, la simplification de l’engagement de warning ou encore la normalisation numérique du bail avaient ménagé des évolutions non négligeables.

C’était oublier plusieurs éléments. D’abord, le Sénat avait voulu modifier beaucoup plus substantiellement la loi du 6 juillet 1989 et le gouvernement avait jugé que le projet de loi en cours de dialogue était assez dense pour qu’on n’y rajoute pas à la va vite des tendencies sur un sujet tellement essential : nul n’ignore combien il est politiquement wise, depuis la loi Quilliot en passant par la loi Méhaignerie, la loi Mermaz-Malandain, jusqu’à l’ALUR. Aussi le format d’une mission de six mois confiée à un élu du peuple a-t-il légitimement semblé plus adapté. Sur le choix de l’homme, on avait négligé de mesurer qu’il répondait au portrait-robot : jeune élu d’une grande ville enticing par son tissu d’entreprises, par ses universités et écoles, il connait les problèmes de tensions locatives. Son histoire personnelle l’a en outre conduit à “monter à Paris” et à faire l’expérience de la location dans la capitale. Pour autant, il a désormais le profil d’un candidat à l’investissement et le souci de sécuriser l’immobilier locatif ne lui est pas étranger. Enfin, Mickaël Nogal, entouré de fonctionnaires représentants des ministères concernés, le logement en tête, a beaucoup travaillé et s’est immergé dans la communauté des professionnels et des associations, et il a aussi regardé au-delà de nos frontières ce qui pouvait inspirer nos propres pratiques.

Il en type 37 propositions, dont quelques-unes agitent déjà les esprits et certains sans doute se plaisent à penser que ce rapport sera un exercice de type de plus, sans lendemain ni législatif ni réglementaire. Le député leur a répondu par anticipation : il préparera cet été une proposition de loi comportant la traduction de ces principales propositions. Le principe a l’aval du gouvernement. Il reste que la building de détail des mesures va motiver, bien sûr, un travail de fond.

Retour sur l’essentiel. Le parti pris de renforcer la valeur ajoutée des brokers immobiliers et des administrateurs de biens en augmentant leurs obligations de service est-il le bon ? Oui, résolument. D’abord parce qu’il respecte la liberté pour les propriétaires de gérer eux-mêmes, en assumant des risques majorés pour économiser les honoraires des intermédiaires… et parce qu’à rebours de la pensée dominante il reconnaît que les professionnels servent à quelque selected ! Sauf que ce qu’ils apportent doit être consolidé : à ce jour, un propriétaire sur trois en France se passe des providers d’un professionnel pour gérer son bien ou ses biens locatifs et un sur deux pour le louer ou les louer.

Il ne fait pas de doute que si les professionnels garantissent aux bailleurs la notion de leurs loyers, en supprimant ainsi l’aléa majeur de l’investissement immobilier, leur utilité économique apparaitra au grand jour. Au passage, l’attrait du placement pierre va s’en trouver restauré et c’est un moyen de mobiliser les logements vacants, même s’ils ne sont pas si nombreux qu’on le prétend.

Deux questions viennent immédiatement, celle du prix de cette gestion sécurisée et celle des barrières à l’entrée de la location. Les deux vont se résoudre du même coup : si l’assiette des primes des contrats de réassurance souscrits par les administrateurs de biens s’élargit pour devenir sans doute trois ou quatre fois ce qu’elle est, les prix de ces couvertures baisseront. Les honoraires de professionnels pourront de la sorte n’être majorés que de façon digeste. Les garanties contre les impayés et les dégradations coûtent aujourd’hui en moyenne 2,5% TTC, qui s’additionnent aux 5 à 7% d’honoraires de gestion. Les professionnels immobiliers seront aussi enclins à modérer leurs tarifs actuels si leur portefeuille de clientèle s’étend.

Quant aux critères prudentiels des assureurs, ils ont aussi vocation à s’assouplir si le matelas des primes augmente. Il n’y a en effet aucune raison de penser que le niveau endémique des impayés, de l’ordre de 2%, évoluerait, rapporté à des primes multipliées par deux, trois ou quatre. Le rapport sinistre à prime en serait mécaniquement amélioré, permettant d’adapter les critères appliqués aux candidats locataires. Et puis surtout, c’est l’event pour les assureurs et les courtiers de moderniser leur grille d’appréciation du risque, très archaïque, grâce aux datas et à l’intelligence artificielle. Il n’est que temps de cesser de faire semblant de croire qu’un CDI de dix ou vingt d’ancienneté assorti d’un salaire équivalent à quatre fois le loyer est protecteur pour le bailleur, à l’heure des licenciements intempestifs des seniors. Comme il est absurde de considérer qu’un start-uper diplômé d’une Grande École, qui a levé des tens of millions d’euros, ne vaut rien parce qu’il se verse un faible salaire depuis six mois… alors même qu’il vendra son entreprise une fortune deux ans plus tard !

Le rapport Nogal est également habile avec la warning personne physique : conscient de l’attachement que les propriétaires et même les professionnels ont à ce dispositif, nonobstant le fait qu’il est lourd et décalé par rapport aux évolutions de la société. Il ne serait juste pas appropriate avec le service élargi des administrateurs de biens, au fond dans l’esprit de la loi Boutin – qui avait interdit le cumul de la warning et de la safety contre les impayés -. En clair, voilà aussi une façon d’imposer l’offre locative des professionnels comme plus séduisante, puisqu’elle sera accessible aux locataires sans l’humiliante contrainte de la recherche de warning. D’ailleurs, les start-up qui se sont imposées sur le marché de la warning financière payante prouvent combien la warning personnelle est inappropriée.

Enfin, le rapport Nogal préconise que les dépôts de garantie – l’équivalent d’un mois de loyer garantissant le propriétaire contre les déprédations locatives ne related pas de l’usure normale – soient versés à un organisme créé advert hoc. Des représentants des propriétaires crient à la confiscation… Ils oublient que le dépôt de garantie appartient au locataire jusqu’à sa sortie du logement, échéance à laquelle le constat d’état des lieux permettra de déterminer le quantum de ce qui lui sera effectivement restitué. Et ils oublient que la plupart ne prennent pas la précaution de sanctuariser la somme et sont en difficulté au second de la restituer au locataire sortant.

Les professionnels, de leur côté, arguent à juste titre qu’on pourrait simplement les tenir pour tiers de confiance, dès lors que la loi leur donne la faculté de recevoir de leurs cliands mandants, avec obligation de garantir les droits ces fonds contre tout détournement. Seulement voilà : la proportion des administrateurs de biens qui séquestrent réellement les dépôts de garantie ne cesse de se réduire. La majorité envoie le dépôt chez le propriétaire… et l’on en est rendu à la state of affairs qui prévaut quand il n’y a pas d’intermédiaire. Tout se passe comme si les gestionnaires abdiquaient leurs prérogatives. Leur sursaut de conscience les honore. Encore faut-il que le législateur ne l’estime pas trop tardif. Pour le reste, on pourrait en effet estimer, comme pour la gestion garantissant les revenus fonciers, qu’on aurait deux régimes : celui des professionnels, contraints de séquestrer les fonds, et les particuliers gérant eux-mêmes, obligés par la loi de confier les dépôts de garantie à un organisme compétent… qui pourrait être un professionnel immobilier.

On le voit : locataires et propriétaires sont à l’aube de vivre des relations apaisées, tout particulièrement lorsqu’un professionnel sera dans le jeu. Il reste à souhaiter que la peur du changement dans la communauté professionnelle, l’idéologie chez les bailleurs, une insuffisante confraternité entre acteurs de l’assurance n’empêcheront pas la réforme d’aboutir.