Immobilier : les pistes de Nexity pour faire baisser le prix des logements neufs

Capital : Après plusieurs années au beau fixe, les ventes de logements repartent à la baisse depuis le début de l’année. Remark l’expliquez-vous ?

Jean-Philippe Ruggieri : Tout dépend de quel côté on regarde le marché… Il est très bon en termes de demande. Mais l’offre reste très faible. Elle a même baissé de 15% depuis le début de l’année. En face, comme la demande accélère, les prix continuent d’augmenter. Problème : avec l’approche des élections municipales, certains maires restent prudents et accordent moins de permis de construire, pour ne pas froisser leurs électeurs. Ce qui fait qu’on prend un peu plus de retard. Qui prendra la responsabilité de dire que le foncier est un produit de première nécessité et qu’il doit être protégé de la non-construction ?

Capital : Les freins à la-construction seraient donc la base du problème ?

J-P. R. : On parle souvent du poids de la fiscalité et des normes. La fiscalité appliquée au logement est certes très élevée : un peu plus de 40% repart directement à l’Etat. Il faut l’alléger. Pour autant, je ne pense pas que ce soit le fond du sujet. À mon sens, le problème est plus world et relève de la development urbaine. Les politiques ne veulent pas en parler, notamment pour ne pas se fâcher avec les maires. C’est un sujet politiquement smart. Mais il faut réinventer nos territoires.

Capital : Dans quel sens ?

J-P. R. : Il faut construire plus haut ! On manque terriblement de logements, mais le plan native d’urbanisme proceed de limiter les constructions à eight étages (voire 5 ou 6, dans certaines zones). On renonce donc à la densité au revenue de l’étalement urbain, qui est, soit dit en passant, une disaster sociale, puisqu’on éloigne toujours un peu plus les gens des centres-villes. Sans compter qu’on utilise beaucoup plus de foncier.

Capital : Un foncier qui, justement, pèse toujours plus lourd dans le coût remaining d’un logement…

J-P. R. : L’impression du foncier a été multiplié par four en 10 ans ! Il faut à tout prix réduire la cost foncière en construisant plus haut. Automobile une fois qu’on a construit sur 5 étages, il est cher et difficile de rehausser. Donc on gâche du foncier pour très longtemps. Je pense qu’il vaut mieux ne pas construire que construire bas. En construisant plus haut, le foncier pèse moins dans le prix remaining. On rentabilise mieux l’espace et cela nous permet de dégager des fonds pour l’utilisation des matériaux. On doit aussi promouvoir des options au béton, qui est à lui seul responsable de près de 52% des émissions de CO2 du secteur de la development. Chez Nexity, nous avons entamé un virage il y a maintenant 10 ans, en nous lançant dans la development d’immeubles tertiaires en bois. Un matériaux beaucoup plus performant, en terme d’isolation notamment. Et beaucoup plus esthétique. Nous sommes aujourd’hui chief sur ce secteur, en France. Et nous comptons bien intensifier le recours au bois dans notre manufacturing de logements.

Capital : C’est pourtant un matériaux plus cher que le béton. Remark allez-vous faire baisser les prix en ayant recours au bois ?

J-P. R. : La filière bois est encore totalement artisanale. Aujourd’hui, les ateliers ont beaucoup de rebut. Nous réfléchissons à intégrer la filière pour industrialiser une partie de notre manufacturing. Si on y arrivait, cela nous permettrait de réduire les prix de vente de nos logements d’au moins 10%. Doper la productivité et gagner en qualité… Le secret est là. Cela nécessite de gros investissements, pour construire machines et chaînes automatisées. Mais nous sommes prêts à le faire.

Capital : Selon vous, la simplification des normes amenée par la récente loi Elan sur le logement a-t-elle quand même eu un effet sur les coûts de manufacturing ?

J-P. R. : La simplification des normes est toujours utile. Mais l’effet de levier est très faible. Les mesures de la loi Elan restent désuètes. Il faut interdire les enchères sur la cost foncière, quitte à plafonner les prix de vente et les marges des promoteurs. Sinon, on court docket à la disaster. Ensuite, je le redis : la loi Elan aurait dû s’attaquer à la notion des hauteurs. Il faut renverser la logique en place depuis 40 ans : ne pas plafonner les hauteurs, mais imposer des hauteurs minimal. En définitive, si vous bloquez les costs foncières et empêchez la spéculation, tout en construisant plus haut, vous divisez par deux le prix des logements.

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